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副業・Web制作日銀の追加利上げが住宅ローンを直撃しています。2026年5月時点で政策金利は0.75%まで上がり、2027年度には1.5%へ到達するという見通しが、第一生命経済研究所などから相次いで出ています。変動金利で借りている人は「このまま放っておいて大丈夫か」、これから借りる人は「固定と変動、どっちが得か」で頭を悩ませているはずです。この記事では2026年版の最新シナリオで、月返済額を具体的にシミュレーションしながら答えを出します。
トレンドソース：Googleトレンド急上昇「日銀 利上げ 住宅ローン」（2026年5月28日取得）、X（旧Twitter）トレンド「住宅ローン金利」（同日）。
免責：本記事は2026年5月時点の公開情報をもとにした一般的な情報提供です。金融商品の最終的な選択は、各金融機関の最新の金利・条件をご自身で確認のうえ判断してください。
⏩ 急いでいる方はこちら
- 固定 vs 変動 月返済額シミュレーション
- 借換えタイミングの目安
- ✅ 今すぐできること（1分）
2026年の金利環境はどう動いているか
日本銀行は2024年3月にマイナス金利を解除して以降、段階的に政策金利を引き上げてきました。2026年5月時点の無担保コール翌日物の誘導目標は0.75%。日銀の植田総裁は会見で「物価目標の持続的・安定的な達成が見通せる」と踏み込んだ発言を続けており、市場は次の利上げを2026年秋〜冬と織り込み始めています。
第一生命経済研究所の試算では、2027年度末までに政策金利1.5%、これに連動して短期プライムレートは2.5%近辺、変動金利の優遇後実行金利は1.2〜1.5%レンジに乗る、というのが現時点の中央シナリオです。
ここがやっかいで、変動金利は「5年ルール」「125%ルール」で月返済額の急増は抑えられるものの、未払い利息というかたちで返済総額には確実に乗ってきます。猶予はあっても免除はない、という性質を理解しておきたいところです。
固定と変動、いまの金利水準
2026年5月時点の主要銀行の代表的な実行金利は次の通りです（優遇後・新規借入の中央値）。
| ローンタイプ | 2026年5月の実行金利 | 2024年5月との差 |
|---|---|---|
| 変動金利 | 年0.85% | +0.5%pt |
| 10年固定 | 年1.85% | +0.6%pt |
| フラット35（21年以上） | 年2.30% | +0.6%pt |
| 全期間固定（35年） | 年2.45% | +0.5%pt |
2年前の超低金利と比べると変動でも0.5%上がっており、「変動＝ほぼゼロ金利」の前提はもう通用しません。
月返済額シミュレーション（借入4000万円・35年・元利均等）
借入額4000万円、返済期間35年、元利均等返済で計算しています。変動は今後の上昇シナリオごとに分け、固定は当初金利が完済まで続く前提です。
| シナリオ | 金利推移の前提 | 月返済額（平均） | 総返済額 |
|---|---|---|---|
| 変動・据え置き | 0.85%のまま完済 | 約11.1万円 | 約4,650万円 |
| 変動・緩やか上昇 | 0.85%→6年目1.5%→11年目1.8% | 約11.7万円 | 約4,910万円 |
| 変動・中央シナリオ | 0.85%→3年目1.5%→8年目2.0% | 約12.1万円 | 約5,080万円 |
| 変動・急上昇 | 0.85%→2年目2.0%→6年目2.5% | 約12.7万円 | 約5,330万円 |
| 10年固定 | 1.85%固定→11年目1.5%変動 | 約12.5万円 | 約5,230万円 |
| 全期間固定 | 2.45%固定 | 約14.2万円 | 約5,960万円 |
ざっくり読むと、変動の中央シナリオ（5,080万円）と10年固定（5,230万円）はほぼ拮抗。全期間固定は安心料として900万円前後を払う計算になります。
ただ、これはあくまで中央シナリオでの話。日銀がさらに踏み込んで政策金利を2%台に乗せた場合、変動の総返済額は全期間固定を逆転します。「未来を当てに行く」のが変動、「未来を捨ててでも安定を取る」のが固定、と整理するとわかりやすいはずです。
「固定が得な人」「変動が得な人」の分かれ目
数字だけでは決められないので、家計のタイプごとに分けて考えます。
固定が向くのは、共働きで世帯収入が安定しているものの、教育費のピークが借入後10年以内にくる家庭。返済額がブレないことが家計運営の生命線になります。
変動が向くのは、繰上げ返済の原資を毎年100万円単位で積める家庭。金利が上がる前に元本を減らせるなら、変動の低金利メリットを取りきれます。
迷いやすいのが「ペアローンで借入総額が大きく、片方が育休に入る可能性がある」ケース。これは固定寄りで考えたほうが安全です。育休中の収入減と金利上昇が重なると、家計は一気に詰みます。
借換えのタイミングを見極める3つの目安
すでに変動で借りている人にとっての最大の関心は「いつ固定に切り替えるか」です。借換えで利益が出るとされる一般的な目安は次の通り。
- 1残債が1,000万円以上ある
- 2残存期間が10年以上ある
- 3借換え前後で金利差が0.5%以上ある
2026年5月の段階で、2020年前後に0.4%台の変動で借りた人は、いま固定に切り替えても金利差が1.5%以上開きます。「固定の金利が高くて手が出ない」と感じるかもしれませんが、その差は将来の変動上昇分を先取りで払っているとも読めます。
判断軸はシンプル。今後5年で金利が1%以上上がると見るなら固定切替、横ばいから0.5%以内の上昇に収まるなら変動継続、です。
✅ 今すぐできること（1分）
返済予定表（償還表）を1枚開いて、いまの残債と適用金利を確認してください。ここを把握しないままだと比較もシミュレーションもできません。スマホで銀行アプリにログインすれば3タップで出てきます。
そのうえで、借入先の銀行サイトで「借換えシミュレーション」を実行。10年固定と全期間固定の現在の金利で、月返済額がいくら変わるか1分でわかります。
ChatGPTを使った金利交渉の準備
借換え交渉では、複数行の最新金利を並べた一覧表が武器になります。ChatGPTに次のように聞くと、整理の手間を一気に減らせます。
あなたは住宅ローンアドバイザーです。2026年5月時点の主要ネット銀行（住信SBI、auじぶん、PayPay銀行、ソニー銀行）の変動金利・10年固定・全期間固定の優遇後実行金利を表で出してください。各行の事務手数料と団信の特徴も一緒に並べてください。
出てきた表をそのまま鵜呑みにせず、必ず各行の公式サイトで最新値を確認するのがコツ。AIは「整理」、最終判断は「自分の目」と役割を分けます。
よくある質問
Q. 変動金利の5年ルール・125%ルールがあるなら、利上げは怖くないのでは？
A. 月返済額の急増は抑えられますが、内訳が「利息多め・元本少なめ」に変わるだけで、未払い利息は最終回にまとめて精算されます。家計は守られても、総返済額は確実に増える仕組みです。
Q. いまから借りるなら、フラット35と民間の全期間固定どっちがいい？
A. 2026年5月時点では民間銀行の全期間固定（2.45%前後）の方がフラット35（2.30%）より高い水準。一見フラット有利ですが、団信の保険料が金利に上乗せされるため、実質コストは民間の方が低くなるケースもあります。健康状態と団信のカバー範囲で比較してください。
Q. 借換え手数料はいくらくらいかかる？
A. 一般的に借入額の2.2%（事務手数料型）または定額33,000円前後＋保証料数十万円（保証料型）。4,000万円の借入なら80万円前後を見込みます。金利差0.5%以上・残存10年以上が損益分岐の目安です。
Q. 日銀の次の利上げはいつ頃の見通し？
A. 2026年5月時点で市場が最も織り込んでいるのは2026年10月〜12月の追加0.25%引き上げ。日銀の金融政策決定会合の声明文（日本銀行公式サイト、2026年4月公表）でも、物価動向次第で追加対応を辞さない姿勢が示されています。
Q. 住宅ローン控除との兼ね合いで、繰上げ返済は控えたほうがいい？
A. 控除期間中（最大13年）は、控除率0.7%＞変動金利0.85%なら手元に残したほうがトクなケースもあります。ただし2026年の金利水準では逆転している可能性が高いため、控除残期間と適用金利を比べて判断してください。
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まとめ
2026年の住宅ローン選びは、「変動でいくなら繰上げ前提」「固定でいくなら家計の安定優先」という分かれ道に立っています。中央シナリオでは変動と10年固定がほぼ拮抗、急上昇シナリオでは固定が逆転勝ち。自分の家計の耐久力で線を引いてください。
出典：日本銀行「金融政策決定会合議事要旨」（2026年4月公表、https://www.boj.or.jp/）、第一生命経済研究所「2026年度経済見通し」（2026年4月）、住宅金融支援機構「フラット35金利情報」（2026年5月、https://www.flat35.com/）。
著者：S