長期金利29年ぶりの高水準｜住宅ローン「固定vs変動」をどう判断するか

（Googleトレンド急上昇・2026年5月23日取得：長期金利、住宅ローン、利上げ）

長期金利29年ぶり高水準というニュースが流れ、住宅ローンを抱える人・これから借りる人の不安が一気に膨らんでいます。2026年5月、10年物国債利回りは2.52％まで上昇し、固定金利の代表格であるフラット35の最も多い金利は2.71％になりました。「変動が安いから変動」という従来の常識が、ここにきて揺らぎ始めています。

この記事では、固定と変動の違いを家計目線で整理し、これから借りる人・既に借りている人の判断材料を順番に並べていきます。

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固定金利と変動金利の違いを表で比較したい
既に変動で借りている人の借り換え判断
今すぐできること（1分）

何が起きているのか｜長期金利29年ぶりの水準

10年国債利回りが2.52％。1997年以来の高さ

2026年5月、長期金利の指標である10年物国債利回りが2.52％まで上昇しました。29年ぶりの高水準です。長期金利は住宅ローンの固定金利の原価のようなもので、ここが動けば固定金利は連動して上がります。

実際、フラット35の最も多い金利は2.71％。少し前まで1％台後半だった水準を考えると、毎月の返済負担はかなり重くなりました。

5月にネット銀行3行が0.35％の金利引き上げ

象徴的な動きとして、2026年5月にSBI新生銀行・イオン銀行・ソニー銀行が、住宅ローンの金利を一斉に0.35％引き上げました。3行が同じ幅で動いたのは異例で、各行が「これ以上は持ちこたえられない」と判断したサインとも読めます。

そして、6月の追加利上げシナリオも市場では十分視野に入っています。日銀がさらに政策金利を動かせば、変動金利にも影響が出る可能性があります。

固定は長期金利、変動は政策金利。連動先が違う

ここを混同して話す人が多いので、最初に整理しておきます。

固定金利 → 10年国債などの長期金利に連動
変動金利 → 短期プライムレート、その元になる政策金利に連動

つまり、長期金利が上がっただけでは変動金利は直ちに上がりません。ただ、日銀が政策金利を上げれば変動も追従します。今は「長期はもう動いた、短期もそろそろ動くかもしれない」という局面です。

固定金利と変動金利、どう違うのか

比較表で違いを一気に整理

項目	固定金利（フラット35など）	変動金利
連動するもの	10年国債などの長期金利	政策金利・短期プライムレート
2026年5月の代表的水準	フラット35で2.71％前後	0.5〜0.8％前後
返済額の見通し	完済まで一定	半年ごとに見直し、5年ごとに返済額見直し
金利上昇局面の影響	借りた後は影響を受けない	直接影響を受ける
金利下降局面の影響	恩恵を受けにくい	返済額が下がる可能性
向いている人	返済額を確定させたい人・残期間が長い人	残期間が短い・繰上返済できる余力がある人

具体的な金利は申込前に各行公式サイトで必ず確認してください。表の数字は2026年5月時点の目安です。

「変動が安いから変動」の前提が崩れつつある

数年前まで、変動と固定の金利差は2％近くありました。変動0.4％、固定2.4％という時代です。この差なら「変動で借りて、上がったら繰上返済すればいい」という選択は十分合理的でした。

ところが2026年5月、変動は0.5〜0.8％、固定は2.5〜2.7％。差は2％前後で似たように見えますが、注目すべきは「変動の床」が上がってきている点です。日銀がさらに利上げを進めれば、変動はそのまま追従します。「変動が安い」と言い切れる前提が薄くなってきているわけです。

それぞれの強みを整理

固定の強みは、家計の見通しが立つこと。子どもの教育費がピークを迎える時期や、年収が大きく動く前後で、返済額が変わらないのは精神的に大きいです。

変動の強みは、当面の返済額が軽いこと。早期に繰上返済をして元本を減らせる人、退職金で完済する見込みがある人にとっては、変動の低金利を活かして利息を圧縮するメリットがあります。

これから借りる人の判断基準

残期間・借入額・家計の余力で決める

「固定vs変動」を一律に決められる質問ではありません。判断の軸は次の3つです。

ひとつ目は、残期間。35年フルで借りるなら、その間に金利がどう動くか読めないため、固定で確定させたほうが安心という考え方が成り立ちます。逆に20年以内で完済する見込みなら、変動の低金利を活かす選択も現実的です。

ふたつ目は、借入額。3000万を超える借入だと、わずか0.5％の上昇でも総返済額は数百万円単位で変わります。借入額が大きいほど、金利上昇の影響を強く受けます。

みっつ目は、家計の余力。変動を選ぶなら、金利が上がっても耐えられる返済原資が必要です。毎月ぎりぎりで組むなら、変動はリスクが高すぎます。

「ミックスローン」という第三の選択肢

意外と知られていないのが、ミックスローンです。借入額の半分を固定、半分を変動で組む方法で、上昇リスクをある程度抑えつつ、変動の低金利の恩恵も受けられます。

金融機関によって扱いが違うため、検討するなら申込前に複数行の条件を比較してください。

モゲチェックなどの試算ツールで数字を見る

口で考えていても判断できません。具体的な数字を出して比較するのが先です。

無料で使える試算ツールとしては、モゲチェックが有名です。借入額・年収・年齢などを入力すると、複数行のシミュレーションを横並びで見られます。金利上昇シナリオ別の総返済額も比較できるため、「固定にした場合の安心料」が何百万円か、視覚的に把握できます。

ツールの結果を鵜呑みにせず、最終的には各行の公式条件と照らし合わせて確認するのがおすすめです。

既に変動で借りている人の借り換え判断

借り換えで得になる目安

借り換えで効果が出やすいケースの目安は、よく言われるのが「残高1000万円以上・残期間10年以上・現在の金利と借り換え後の金利差が1％以上」です。すべてを満たさなくても、3つのうち2つに当てはまるなら試算する価値があります。

ただ、今は局面が違います。借り換え先の固定金利自体が上がっているため、「今の変動から固定に乗り換える」場合、単純な金利差では判断できません。「将来の上昇リスクをどれだけ織り込むか」という視点が必要になります。

シミュレーションで「現状維持・固定乗り換え・他行変動」を比較

借り換えを考える人がやるべきは、最低でも3パターンの試算です。

ひとつ、現状維持で金利が上がらなかった場合。ふたつ、固定に乗り換えた場合。みっつ、他行の変動に借り換えた場合（諸費用込み）。これを並べると、「いくらまで金利が上がったら固定に切り替えるべきか」の境界線が見えてきます。

モゲチェックや各行の借り換えシミュレーターで、それぞれの数字を出してください。

「とりあえず固定」は機会損失になることも

不安だから固定に乗り換える、という判断が必ず正解とは限りません。残期間が5年しかないのに3000万の借入を固定2.7％に乗り換えれば、利息負担はかえって増えます。

残期間が短い人ほど、変動のまま走り切ったほうが総返済額は安く済むケースが多いです。感情ではなく数字で判断するため、シミュレーションは必ず2〜3パターン作ってください。

よくある質問

Q. 長期金利が上がると、すぐに変動金利も上がりますか？

A. 直ちには上がりません。変動金利は政策金利に連動するため、日銀が政策金利を引き上げて初めて影響が出ます。ただ、長期金利の上昇は「次は短期も動くかもしれない」というシグナルとして読まれることが多く、心理的な影響は大きいです。

Q. これから家を買うなら固定と変動どちらがいいですか？

A. 一律の正解はありません。残期間が長い・借入額が大きい・家計の余力が薄い人ほど固定が向いています。逆に残期間が短い・繰上返済できる余力がある人なら、変動の低金利を活かす選択も合理的です。モゲチェックなどで数字を出してから判断してください。

Q. 借り換えはいくらの金利差からメリットが出ますか？

A. 一般的な目安は「残高1000万円以上・残期間10年以上・金利差1％以上」です。ただ諸費用（数十万円規模）がかかるため、試算した上で「諸費用を回収できる年数」を確認してください。残期間が短いとメリットが消える場合もあります。

Q. ミックスローンは使ったほうがいいですか？

A. 「固定の安心と変動の低金利のいいとこ取り」ができる一方、契約が複雑になり繰上返済の自由度も下がります。借入額が大きく、リスク分散したい人には選択肢になります。扱いは金融機関によって差があるため、複数行で条件を比較してから判断してください。

Q. 6月にさらに利上げされる可能性はありますか？

A. 2026年5月時点で、市場は追加利上げを十分視野に入れています。ネット銀行3行が5月に0.35％の金利引き上げを実施したのも、その織り込みの一端と読めます。確定的な予測は誰にもできませんが、「上がる前提で家計を組む」発想は必要な局面です。

✅ 今すぐできること（1分）

今日できることをひとつだけ選ぶなら、これです。

住宅ローンの返済予定表（償還表）を出して、現在の金利・残高・残期間の3つをメモしてください。借り換えやシミュレーションをする際、この3つが揃っていないと話が始まりません。スマホで撮っておくだけでも十分です。

その上で、モゲチェックなど無料の試算ツールに数字を入れて、「現状維持」と「固定乗り換え」の総返済額を見比べてください。判断のスタートラインに立てます。

まとめ｜数字で判断、感情で動かない

長期金利29年ぶりの高水準というニュースは、住宅ローンを抱える人にとって他人事ではありません。ただ、不安に押されて「とりあえず固定」と動くのは、かえって損になることもあります。

判断の軸は、残期間・借入額・家計の余力の3つ。そしてシミュレーションは必ず2〜3パターン作ること。これを徹底するだけで、選択の精度はぐっと上がります。

金利の動きは家計全体に響くテーマです。住宅ローン以外の固定費も、この機会に見直すと効果が大きいです。

※本記事の金利・サービス内容は2026年5月時点の情報です。具体的な金利は申込前に各行公式サイトで必ず確認してください。モゲチェックは無料の試算ツールとして紹介していますが、最終判断は各行の正式な条件と照らし合わせて行ってください。

著者：S